🧭 본전 매도가 탐험
손익분기 매도가 계산기
취득비용·이자·보유비용·중개보수·양도세까지 따져 최소 얼마에 팔아야 손해가 없는지 계산해요.
조건 입력
📖 용어가 어렵다면
- 손익분기 매도가
- 모든 비용을 회수해 손익이 0이 되는 가장 낮은 매도 가격입니다.
- 필요경비
- 양도세 계산 때 차익에서 빼주는 비용입니다. 취득세·중개보수는 인정되지만 대출 이자와 재산세는 인정되지 않습니다.
손익분기 매도가
₩538,600,000
5억 3,860만원 · 매입가 대비 +7.7%
- 연평균 필요 상승률
- 2.5%
- 총 투입 비용
- 5억 3,620만원
- 예상 양도세
- 0원
이 결과의 의미
- 손해를 보지 않으려면 최소 약 5.4억원에 팔아야 합니다. 매입가보다 3,860만원 (7.7%) 높은 가격입니다.
- 3년 보유라면 집값이 연평균 2.5%씩 올라야 하는 셈입니다.
- 보유하는 동안 이자 2,400만원와 보유비용 300만원이 들어 총 5.4억원을 회수해야 합니다.
- 1세대1주택 비과세 요건을 충족해 양도세 없이 계산됐습니다.
- 매수 시점에 따라 실제 취득세·양도세 조건이 달라질 수 있습니다. 대출 원금 상환분은 비용이 아니라 자산이므로 포함하지 않았습니다.
손익분기 매도가 구성
상세 내역
- 매입 가격
- 500,000,000원
- + 매입 부대비용자동 추정
- 9,200,000원
- + 대출 이자2억원 × 4% × 3년 (이자만 납부 가정)
- 24,000,000원
- + 보유비용
- 3,000,000원
- 총 투입 비용
- 536,200,000원
- 손익분기 매도가
- 538,600,000원
- − 매도 중개보수부가세 포함
- 2,369,840원
- − 양도소득세 (지방세 포함)
- 0원
- 매도 후 손에 쥐는 돈
- 536,230,160원
- 순손익
- 30,160원
계산 과정 보기
- 총 투입 비용 = 매입가 + 부대비용 + 이자 + 보유비용 − 월세 수입
- 매도가 − 중개보수 − 양도세 ≥ 총 투입 비용 + 목표 수익 을 만족하는 최소 매도가 (10만원 단위)
- 양도세 필요경비 = 매입 부대비용 + 매도 중개보수 (이자·보유세 제외)
계산 기준일: · 적용 규정 2025-01-01 기준
양도소득세·중개보수 요율 기준 역산
다음 탐험 코스
손익분기 가격에서 양도세가 어떻게 계산되는지 확인해보세요.
🧾 양도세 자세히 보기 →예상 매도가에서 수익률이 얼마나 되는지 확인해보세요.
📈 투자수익률 계산하기 →팔 때 드는 중개보수를 따로 확인해보세요.
🤝 매도 중개보수 계산하기 →
세금 계산 결과는 참고용 추정치입니다. 감면·중과 요건, 주택 수 산정 방식 등에 따라 실제 세액이 달라질 수 있으니 최종 신고 전에 관할 지자체(위택스) 또는 세무 전문가에게 확인하세요.
손익분기 매도가 계산기 안내
집을 판 가격이 산 가격보다 높아도 취득세, 이자, 중개보수, 양도세를 빼면 손해일 수 있습니다.
이 계산기는 모든 비용과 세금을 회수하는 최소 매도가를 역산하고, 목표 수익을 남기려면 얼마에 팔아야 하는지도 알려드립니다.
자주 묻는 질문
- Q. 대출 이자는 양도세에서 빼주나요?
- 아닙니다. 대출 이자와 재산세는 양도세 필요경비로 인정되지 않습니다. 그래서 본전에 팔아도 양도세가 나올 수 있습니다.
- Q. 대출 원금 상환액도 비용에 넣어야 하나요?
- 원금 상환은 빚을 줄이는 것이라 비용이 아닙니다. 이 계산기는 이자만 비용으로 반영합니다.
- Q. 보유 기간이 짧으면 손익분기가 올라가나요?
- 보유 2년 미만은 양도세 단기 세율(60%~70%)이 적용돼 세금이 커집니다. 반면 오래 보유하면 이자와 보유비용이 쌓이므로 조건에 따라 달라집니다.